تم اعداد هذا الدليل لمساعدة الاجانب الذين يرغبون بشراء العقارات في تركيا .
1- الأساس القانوني :
- وفقا للمادة 35 من قانون تسجيل الأراضي رقم 2644 والذي تم تعديله بموجب المادة 6302 والذي دخل حيز التنفيذ بتاريخ 18 أيار 2012، فقد تم الغاء شرط المعاملة بالمثل لشراء العقارات في تركيا للأجانب .
- معلومات عن الدول التي يحق لمواطنيها التملك في تركيا يمكن أخذها من السفارات او القنصليات التركية في دولهم وكذلك من المديرية العامة لتسجيل الأراضي والسجلات العقارية في تركيا .
- يستطيع الأجانب شراء العقارات من مختلف الأنواع (منزل , محل تجاري , أرض , حقل ) ولكن ضمن الشروط القانونية.
- يستطيع الاجانب شراء عقارارت من دون بناء كالاراضي والحقول , ولكن يتعين عليهم تقديم مشروع البناء الذي سيقام على العقار للوزارة المختصه في تركيا وذلك خلال مدة سنتين من شراء الأرض او الحقل .
2- تنسيق العقد :
وفقا للقوانين واللوائح المعمول بها في تركيا ، فان نقل ملكية الممتلكات ممكن ان يتم فقط من خلال الاجراءات الرسميه في مديرية التسجيل العقاري.
ومن الممكن عقد” اتفاقيه التزام بالبيع ” بين طرفي العقد , ومع ذلك فإن الملكية القانونية للممتلكات لا تعتمد على هذه الاتفاقيه او اتفاقيات اخرى تم توقعيها بعيدا عن كاتب العدل .
3- الشروط القانونيه التي تطبق على الاجانب عند شراء العقارات :
- يستطيع الاجنبي شراء العقارات في تركيا بالمجموع الكلي 30 هيكتار كحد اقصى .
- لا يستطيع الاجانب شراء عقارات في المناطق العسكريه والامنيه .
- يستطيع الاجانب شراء العقارات في منطقه معينه او بلدة بحد اقصى 10% من مجموع الاراضي في هذه المنطقه او البلدة .
- في حالة الرهن العقاري , فان القيود القانونية لا تطبق على الاشخاص الحقيقيين والشركات التجارية التي لها شخصية قانونية والتي أنشئت في بلدان أجنبية.
- تطبق احكام التصفيه على العقارات في الحالات التالية: (أ) إذا تم شراء العقار بطرق غير قانونيه ب) إذا اقرت الوزارات المختصه والإدارات المعنية بان العقار استخدم بطريقه مخالفه من الغرض الذي انشا من اجله ج) إذا لم يتم تقديم طلب للوزارة المعنيه خلال الفتره التي اعطيت للمستثمر الاجنبي في حالة كان هناك التزام باقامة مشروع على العقار . د) إذا لم يتم تنفيذ المشاريع ضمن الوقت المحدد.
4- الاجراءات والتطبيقات :
– يجب ان يكون المشتري مواطنا في احد الدول التي يحق له التملك في تركيا و ضمن الشروط المعتمده .
– يجب ان يقدم مالك العقار او الوكيل عنه طلبا مبدئيا لمديرية تسجيل الاراضي ويجب ان يتم ذلك قبل الساعه الثانيه عشرة للحصول على الرقم الخاص بالطلب , وفي حالة عدم اكتمال معلومات الطلب فان ملف الطلب يحفظ حتى اكتماله.
الوثائق المطلوبه :
– سند الملكية للعقار أو معلومات عن قرية / الحي، الموقع .
– وثيقة الهويه الشخصيه او جواز السفر مترجم.
-” وثيقة بيان قيمة العقار” تزود من خلال البلديه المختصه .
– شهادة تامين من الزلازل للبناء سواء كان بيت او مكتب او غيره من الممتلكات العقارية .
– صورة شخصية واحدة للبائع , وصورتين شخصيتين للمشتري ( على ان تكون مدة الصورة لا تتجاوز 6 اشهر وقياس 6*4) .
– في حالة ان احد طرفي العقد لا يتحدث اللغة التركية , فانه لا بد من وجود مترجم قانوني وشاهدين .
– اذا تم إعداد التوكيل في الخارج، فانه يتطلب احضار النسخة الاصلية أو مصدقة عنها مع الترجمة المعتمدة لها .
5- معلومات عن التوكيل الصادر من الخارج :
– اصدار التوكيل من قبل السفارات أو القنصليات التركية.
– اذا تم التصديق على التوكيل الذي يتم إصداره من قبل كاتب العدل من بلد أجنبي وفقا لاتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961، واتفاقية دو لا هاي دو المؤرخه في اكتوبر1961 باللغة الفرنسية، فلا يوجد حاجة الى شهادة إضافية من المحامي مصدقه من القنصلية التركية ذات الصلة.
– اذا تم إصدار التوكيل من قبل كاتب العدل في بلد أجنبي والتي ليست طرفا في اتفاقية لاهاي المؤرخة 5 أكتوبر 1961 , فانه يتوجب المصادقه على توقيع كاتب العدل من قبل السلطة المختصة في البلد الاجنبي وبالتالي فان توقيع و ختم السلطة في البلد الاجنبي يجب أن تكون مصدقة من قبل القنصلية التركية في ذلك البلد.
6- الجانب المالي:
– يجب ان يدفع كل من البائع والمشتري رسوم سند ا الملكيه , ويحسب وفقا لسعر البيع بحيث لا يكون أقل من “القيمة بيان العقار” الذي سيصدر من قبل البلدية المعنية (وفقا لقانون الرسوم رقم: 492، فان نسبة رسوم سند الملكية لعام 2013 هو٪2 ).
– يجب ان يتم دفع رسوم تداول رأس المال والتي يتم تحديدها محليا (الحد الأقصى TL 70×2.5 لعام 2013).
– خلال المرحلة التي يتم بها استشارة السلطات العسكرية ذات الصلة فيما إذا كانت العقار يقع داخل منطقة عسكرية أو خاصة، فان رسوم الخرائط والتي يتم اعدادها من قبل مديرية السجل العقاري يحب ان يتم دفعها والتي تم تقديرها في العام 213 (323 ليرة تركيه ).
7- نقاط اخرى يجب ان يتم ملاحظتها من قبل الاجانب الذين يرغبون بشراء عقار داخل تركيا :
- يجب على المشتري الاجنبي مراجعة مديرية السجل العقاري للتاكد من انه لا يوجد اي قيود على العقار مثل الرهونات او اية عقبات قد تعيق بيع العقار .
- اذا تم رفض الطلب الذي تقدم به الاجنبي لشراء عقار، ويمكن الطعن في هذا الرفض إلى المكتب الإقليمي ذات الصلة بمديرية السجل العقاري.
- من الافضل ان يتعامل المشتري الاجنبي مع الاشخاص او الشركات الذين يتمتعون بمصداقيه وخبره في موضوع العقارات.
- لا يشترط حصول المشتري الاجنبي على الاقامه الدائمه لشراء عقار في تركيا . وعليه , فان شراء عقار في تركيا لا يضمن الحصول على الاقامه الدائمه في تركيا .
- إذا كان هناك خلاف بين الجانبين بشأن بيع الممتلكات، والقضية لديه في المثول أمام المحاكم التركية من خلال الإشارة إلى السلطات القضائية. في هذه الحاله يتم مراجعة السلطات القضائيه .
8- الاستحواذ من قبل الشركات الأجنبية:
يخضع اقتناء العقارات من قبل الشركات التي تم تسجيلها في تركيا للمادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 .
الشركات التجارية الأجنبية التي أنشئت وفقا للقوانين ذات الصلة من بلدانهم الأصلية يمكنهم اكتساب الملكية وحقوق عينية محدودة في إطار أحكام القوانين الخاصة. هذه القوانين الخاصة هي:
– القانون البترول رقم 6326
– قانون تشجيع السياحة رقم 2634
– قانون المناطق الصناعية رقم 4737
– لا ي يوجد قيود لصالح الشركات التجارية في حالة إنشاء الرهن العقاري.
– الشركات الأجنبية الأخرى (مثل المؤسسات، الجمعيات , …) لا يمكنهم شراء العقارات والحصول على حقوق محدوده .
9- اقتناء الممتلكات من قبل شركات ذات رأس مال الاجنبي :
الشركات ذات رأس مال الاجنبي،
– إذا امتلك المستثمرين الأجانب، بصورة فردية أو جماعية 50٪ أو أكثر من أسهم الشركة
– إذا كان المستثمرون الأجانب لا يمتلكون أي اسهم في الشركة، ولكن لديهم الحق في تعيين أو إزالة مديري الشركات بشرط أن الشركة له شخصية قانونية في تركيا،
فانه يمكنهم شراء العقارات في تركيا وفقا للمادة 36 من قانون تسجيل الأراضي رقم 2644 و “المرسوم على اكتساب الملكية والحقوق المحدودة من قبل الشركات والمؤسسات في إطار المادة 36 من القانون السجل العقاري رقم 2644″المؤرخ 2012/8/16.
وقد نشرت المديرية العامة لتسجيل الأراضي التعميم رقم 2012/13 (1735) على “حيازة ممتلكات وحقوق محدودة عينيه من قبل الشركات ذات رؤوس الاموال الاجنبية”
